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借地権割合とは？調べ方や路線価・底地との関係をわかりやすく解説
借地権割合とは、土地の権利のうち借地権が占める割合を示す指標です。
相続税や贈与税における土地の評価などで使われ、国税庁が公表する路線価図から確認できる地域があります。
「借地権割合が70％なら、実際の売却価格も土地価格の70％になる」と単純に考えられるものではありません。借地権割合が何を表す数字なのかを正しく理解することが大切です。
借地権割合とは？
借地権割合は、土地の権利価値のうち借地権部分が占める割合を示すものです。
国税庁の路線価図では、路線価の数字に続いてAからGまでのアルファベットが表示されている地域があり、この記号によって借地権割合を確認できます。
| 記号 | 借地権割合 |
|---|---|
| A | 90％ |
| B | 80％ |
| C | 70％ |
| D | 60％ |
| E | 50％ |
| F | 40％ |
| G | 30％ |
ただし、すべての地域に借地権割合が設定されているわけではありません。
借地権割合はどこで調べる？
借地権割合は、国税庁が公開している「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。
対象となる土地の所在地から路線価図を開き、その土地が接している道路に表示された数字とアルファベットを確認します。
例えば道路に「400C」と表示されている場合、「400」が路線価を示し、「C」が借地権割合70％を示します。
実際の土地評価では、土地の形状や接道状況などによる補正が必要になる場合もあるため、路線価の数字だけで最終的な評価額を判断するものではありません。
借地権割合は何に使われる？
借地権割合は、主に相続税や贈与税における借地権などの評価で利用されます。
一般的な借地権の相続税評価では、自用地としての価額に借地権割合を乗じて借地権の評価額を求める考え方があります。
たとえば、自用地としての評価額が5,000万円で借地権割合が70％の場合、単純な計算では次のようになります。
5,000万円 × 70％ ＝ 3,500万円
これは税務上の評価を理解するための基本的な考え方であり、実際の売買価格を示すものではありません。
借地権割合と底地の関係
借地権が設定されている土地では、借地人が持つ借地権と、地主が持つ土地所有権側の権利を分けて考えることがあります。
地主側の土地は一般に「底地」と呼ばれます。
税務上の評価では、貸宅地の価額について、自用地としての価額から借地権部分を考慮して計算する考え方があります。
借地権割合が70％だからといって、「底地は必ず市場価格の30％で売れる」という意味ではありません。
底地について詳しく知りたい方は、「底地とは？」もあわせてご覧ください。
借地権割合と実際の売却価格は同じではない
ここは特に注意したいポイントです。
借地権割合は税務上の評価などで使用される指標であり、不動産市場で実際に成立する売買価格を直接決める数字ではありません。
借地権付き不動産の売却では、次のような条件も関係します。
- 借地契約の内容
- 借地権の種類
- 契約の残存期間
- 地代
- 更新条件
- 地主との関係
- 譲渡承諾の条件
- 土地や建物の状況
そのため、路線価図で確認した借地権割合だけを使って売却価格を決めることはできません。
借地権割合を確認するときのポイント
借地権割合を調べる場合は、数字だけを見るのではなく、その数字がどのような目的で使われるものなのかを理解することが重要です。
- 対象地の路線価図を確認する
- 道路に表示されたアルファベットを確認する
- 借地権割合と路線価を混同しない
- 税務上の評価と実際の売買価格を分けて考える
- 借地契約書の内容もあわせて確認する
相続税や贈与税の具体的な評価について判断が必要な場合は、税理士などの専門家へ確認することも重要です。
よくある質問（FAQ）
Q. 借地権割合とは簡単にいうと何ですか？
借地権割合とは、土地の権利価値のうち借地権が占める割合を示す指標です。相続税や贈与税における土地評価などで利用されます。
Q. 借地権割合はどこで確認できますか？
国税庁が公表している「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。路線価図に表示されているAからGまでのアルファベットによって、借地権割合が示されている地域があります。
Q. 借地権割合70％とはどういう意味ですか？
路線価図で借地権割合が70％とされている場合、相続税評価などで借地権を評価するときに用いられる割合が70％であることを示します。実際の不動産売買価格が土地価格の70％になるという意味ではありません。
Q. 借地権割合が70％なら底地割合は30％ですか？
税務上の貸宅地評価では、自用地としての価額から借地権部分を考慮するため、借地権割合70％の場合に残り30％を基礎として考える場面があります。ただし、実際の底地の売却価格が必ず自用地価格の30％になるわけではありません。
Q. 借地権割合と路線価は同じものですか？
同じものではありません。路線価は道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額を示すもので、借地権割合は借地権を評価する際に使用する割合です。
Q. 借地権割合が高いほど借地権を高く売却できますか？
借地権割合だけで実際の売却価格を判断することはできません。売却価格には、借地契約の内容、地代、残存期間、更新条件、譲渡条件、土地や建物の状況など、さまざまな要素が関係します。
Q. 借地権割合が設定されていない地域もありますか？
あります。すべての土地について借地権割合が設定されているわけではありません。対象地の評価方法については、国税庁の財産評価基準書などで確認する必要があります。
借地権割合とあわせて知っておきたい関連用語
借地権割合を理解するには、借地権や底地だけでなく、地主と借地人の関係、地代、更新、譲渡などの基本用語もあわせて確認すると分かりやすくなります。
まとめ
借地権割合とは、土地の権利価値のうち借地権が占める割合を示す指標です。国税庁の路線価図では、AからGまでの記号によって借地権割合が示されている地域があります。
借地権割合は、相続税や贈与税における借地権などの評価で利用されます。一方で、借地権割合は実際の不動産売買価格を直接示す数字ではありません。
借地権や底地の売却を考える場合は、借地権割合だけで判断せず、借地契約の内容、地代、契約期間、更新条件、譲渡条件なども含めて整理することが重要です。税務上の具体的な評価については、必要に応じて税理士などの専門家へ確認しましょう。
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