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借地権価格とは？評価方法・借地権割合・売却価格との違いを解説
借地権価格とは、土地を借りて建物を所有するなど、借地権が持つ経済的な価値を金額として考えるときに使われる表現です。
借地権について調べると、「自用地としての価額 × 借地権割合」という計算方法を目にすることがあります。
ただし、ここで注意したいのは、相続税や贈与税における借地権の評価額と、実際に借地権を売却するときの価格は同じとは限らないことです。
この記事では、借地権価格を考えるうえで重要となる自用地・借地権割合・路線価との関係と、税務評価と実際の売買価格の違いを整理します。
借地権価格とは？
借地権は、建物の所有を目的として他人の土地を利用する権利です。
土地そのものを所有していなくても、借地権には経済的な価値が認められる場合があります。
その価値を金額として考える際に「借地権価格」という言葉が使われますが、何の目的で価格を求めるのかによって考え方を分ける必要があります。
- 相続税や贈与税のための評価
- 借地権を売却するときの価格
- 地主と借地人の権利関係を整理するときの価格
同じ借地権であっても、税務上の評価額と実際の取引価格が一致するとは限りません。
借地権そのものについては、「借地権とは？」もあわせてご覧ください。
借地権の相続税評価の基本的な考え方
一般的な借地権の相続税評価では、自用地としての価額に借地権割合を乗じる方法が基本的な考え方となります。
一般的な借地権評価の基本
自用地としての価額 × 借地権割合
例えば、自用地としての価額が5,000万円、借地権割合が70％であると仮定した単純な例では、次のようになります。
計算例
自用地としての価額：5,000万円
借地権割合：70％
5,000万円 × 70％ ＝ 3,500万円
この例では、借地権の税務上の基本的な評価額は3,500万円となります。
ただし、これは仕組みを理解するための単純な例です。借地権の種類や個別条件などによって評価方法が異なる場合があります。
自用地としての価額とは？
借地権評価の計算で最初に登場するのが「自用地としての価額」です。
これは、その土地を所有者自身が利用する土地として評価した場合の価額を基礎として考えるものです。
路線価が設定されている地域では路線価方式、路線価が設定されていない地域では倍率方式によって評価する場合があります。
自用地について詳しくは、「自用地とは？」をご覧ください。
借地権割合とは？
借地権割合は、土地の権利価値のうち借地権が占める割合を示す指標です。
路線価図では、AからGまでのアルファベットによって借地権割合が表示されています。
| A | 90％ |
|---|---|
| B | 80％ |
| C | 70％ |
| D | 60％ |
| E | 50％ |
| F | 40％ |
| G | 30％ |
例えば路線価図に「300C」と表示されている場合、300は1平方メートル当たり30万円の路線価、Cは借地権割合70％を示します。
詳しくは、「借地権割合とは？」をご覧ください。
路線価から借地権評価を考える流れ
路線価方式の地域で一般的な借地権の税務上の評価を考える場合、基本的な流れは次のようになります。
- 対象となる土地を確認する
- 路線価図から道路の路線価を確認する
- 土地の面積や形状などを踏まえて自用地としての価額を評価する
- 路線価図から借地権割合を確認する
- 自用地としての価額に借地権割合を乗じる
実際の自用地評価では、土地の奥行、形状、接道状況などに応じた補正が必要になる場合があります。
倍率地域の借地権はどう評価する？
すべての地域に路線価が設定されているわけではありません。
倍率方式を用いる地域では、固定資産税評価額と評価倍率から自用地としての価額を求め、それを基礎として借地権の評価を考える場合があります。
倍率地域の基本的な流れ
固定資産税評価額 × 評価倍率
↓
自用地としての価額
↓
借地権割合を考慮して借地権を評価
評価倍率については「評価倍率とは？」、固定資産税評価額については「固定資産税評価額とは？」をご覧ください。
借地権の税務評価額と売却価格は同じではない
ここが借地権価格を理解するときの重要なポイントです。
借地権割合などを使って算出する税務上の評価額が、そのまま実際の借地権売却価格になるわけではありません。
借地権の実際の取引では、土地の立地や利用状況だけでなく、借地契約の内容や地主との関係など、さまざまな条件が影響します。
- 借地権の種類
- 借地契約の内容
- 契約期間や更新条件
- 地代
- 地主の承諾が必要となる事項
- 建物の状況
- 土地の立地や利用条件
- 買主側の需要
そのため、「借地権割合が70％だから、自用地価格の70％で売却できる」と単純に判断しないことが大切です。
借地権を売却するときは地主の承諾も重要
借地権の譲渡では、借地契約や借地権の内容によって地主の承諾が必要となる場合があります。
その際には、譲渡承諾料などが問題になることもあります。
また、地主の承諾が得られない場合には、条件によって裁判所の手続きが関係することもあります。
借地権の価格だけを見るのではなく、「その借地権を実際にどのような条件で譲渡できるのか」まで確認することが重要です。
関連する用語については、「譲渡承諾料とは？」もあわせて確認してください。
借地権価格を考えるときのポイント
- 税務上の評価と実際の売却価格を分けて考える
- 自用地としての価額を確認する
- 借地権割合を確認する
- 路線価方式か倍率方式かを確認する
- 借地権の種類や契約内容を確認する
- 地代や契約期間なども整理する
- 譲渡に地主の承諾が必要か確認する
- 借地権割合だけから売却価格を決めない
借地権には「税務上どのように評価するか」と「実際にいくらで取引できるか」という異なる価格の考え方があります。まず何のために借地権価格を知りたいのかを整理することが重要です。
よくある質問（FAQ）
Q. 借地権価格とは簡単にいうと何ですか？
借地権価格とは、借地権が持つ経済的な価値を金額として考えるときに使われる表現です。ただし、相続税や贈与税における評価額と、実際に借地権を売買するときの価格は同じとは限りません。
Q. 借地権の相続税評価はどのように計算しますか？
一般的な借地権では、自用地としての価額に借地権割合を乗じることが基本的な評価方法となります。ただし、借地権の種類や契約内容などによって評価方法が異なる場合があります。
Q. 借地権割合が70％なら土地価格の70％で売却できますか？
借地権割合が70％だからといって、実際の借地権を自用地価格の70％で売却できるとは限りません。借地権割合は税務上の評価で利用される指標であり、実際の取引価格には契約内容、地代、地主との関係、土地の利用条件、需要などさまざまな要素が影響します。
Q. 借地権割合はどこで確認できますか？
路線価が設定されている地域では、国税庁が公表する路線価図に表示されているAからGまでのアルファベットから借地権割合を確認できます。Aは90％、Bは80％、Cは70％、Dは60％、Eは50％、Fは40％、Gは30％を示します。
Q. 路線価がない地域では借地権を評価できませんか？
路線価が設定されていない地域でも、倍率方式によって自用地としての価額を評価し、地域に対応する借地権割合などを確認して借地権の評価につなげる場合があります。
Q. 借地権価格と底地価格を足すと土地価格になりますか？
税務上の評価では、自用地としての価額を借地権部分と貸宅地部分に分けて考える仕組みがあります。ただし、その割合をそのまま実際の借地権価格と底地価格に当てはめて、両者を足せば市場での土地価格になると判断することはできません。
Q. 借地権を売却するには地主の承諾が必要ですか？
借地権の内容や契約条件によって、譲渡に地主の承諾が必要となる場合があります。承諾に伴って譲渡承諾料が関係することもあるため、売却を検討するときは借地契約の内容を確認することが重要です。
Q. 借地権の売却価格は何で決まりますか？
借地権の実際の売却価格は、立地や土地の利用条件だけでなく、借地権の種類、契約内容、地代、残存期間、建物の状況、地主との権利関係、譲渡条件、買主側の需要など複数の要素から形成されます。
借地権価格とあわせて知っておきたい関連用語
借地権価格を理解するには、借地権割合だけでなく、自用地・貸宅地・路線価・評価倍率などを関連付けて整理することが重要です。
まとめ
借地権価格とは、借地権が持つ経済的な価値を金額として考えるときに使われる表現です。
相続税や贈与税における一般的な借地権の評価では、自用地としての価額に借地権割合を乗じる方法が基本的な考え方となります。
路線価地域では路線価などを基礎として自用地としての価額を評価し、倍率地域では固定資産税評価額と評価倍率を使って自用地としての価額を求める場合があります。
ただし、税務上算出された借地権の評価額と、実際に借地権を売却するときの価格は同じとは限りません。
実際の借地権取引では、借地契約の内容、地代、契約期間、土地や建物の状況、地主の承諾、譲渡条件、買主側の需要など、個別の事情が影響します。
そのため借地権価格を確認するときは、「税務上の評価を知りたいのか」「実際の売却について知りたいのか」を最初に分けて考えることが大切です。
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