江東墨田買取.com 用語集
固定資産税評価額とは？路線価・売却価格との違いを解説
固定資産税評価額とは、土地や家屋にかかる固定資産税などを算定する際の基礎となる評価額です。
土地について調べていると、「固定資産税評価額」「路線価」「相続税評価額」「売却価格」など、いくつもの金額が出てきます。
同じ土地についての金額であっても、それぞれ目的や使われ方が異なるため、同じものとして考えないことが大切です。
また、路線価が設定されていない地域で相続税や贈与税の土地評価を行う「倍率方式」では、固定資産税評価額が計算の基礎になります。
この記事では、固定資産税評価額とは何か、路線価や売却価格との違い、確認方法、倍率方式との関係を整理します。
固定資産税評価額とは？
固定資産税評価額とは、土地や家屋などの固定資産について、市町村などが固定資産評価基準に基づいて評価した価格です。
固定資産税のほか、都市計画税などの税額を計算する際の基礎として関係します。
ただし、「固定資産税評価額＝実際にその不動産を売却できる価格」という意味ではありません。
税金を計算するための評価と、不動産市場で形成される取引価格は目的が異なります。
固定資産税評価額は何に使われる？
固定資産税評価額は、不動産に関係する複数の税金や評価の基礎として使われます。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 倍率方式による相続税・贈与税の土地評価
ただし、それぞれの税金で固定資産税評価額をどのように使用するかは異なります。
「評価額にそのまま税率を掛ければすべての税額が分かる」と単純に考えず、それぞれの税金の仕組みを確認することが重要です。
固定資産税評価額と固定資産税は同じもの？
固定資産税評価額と固定資産税は同じものではありません。
固定資産税評価額は、税額を算定するための基礎となる「評価額」です。
一方、固定資産税は、土地や家屋などの固定資産を所有している人に課される「税金」です。
| 固定資産税評価額 | 土地や家屋などを評価した価格 |
|---|---|
| 固定資産税 | 固定資産に対して課される税金 |
名称が似ていますが、「評価額」と「実際に納める税額」を分けて理解すると分かりやすくなります。
固定資産税評価額はどこで確認できる？
所有している不動産の固定資産税評価額は、自治体から送付される固定資産税の納税通知書に添付された課税明細書などで確認できる場合があります。
また、自治体で固定資産課税台帳の閲覧や、固定資産評価証明書などを取得して確認する方法もあります。
必要となる書類や手続き、確認できる人の範囲などは自治体や目的によって異なるため、対象となる自治体の案内を確認してください。
固定資産税評価額と路線価の違い
固定資産税評価額と路線価は、どちらも土地の評価に関係する数字ですが、同じものではありません。
| 比較 | 固定資産税評価額 | 相続税路線価 |
|---|---|---|
| 主な用途 | 固定資産税などの算定 | 相続税・贈与税の土地評価 |
| 評価の対象 | 土地・家屋など | 道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額 |
| 確認方法の例 | 課税明細書・評価証明書など | 国税庁の路線価図 |
路線価について詳しく知りたい方は、「路線価とは？」、路線価図の読み方については、「路線価図とは？」もあわせてご覧ください。
固定資産税評価額と売却価格の違い
固定資産税評価額を見て、「この土地はいくらで売れるのか」と考える方もいるかもしれません。
しかし、固定資産税評価額から実際の売却価格をそのまま判断することはできません。
不動産の売却価格には、立地、土地の形状、面積、接道状況、周辺の取引状況、需要、建物の状態、権利関係など、さまざまな条件が影響します。
特に借地権・底地・共有持分・再建築不可など、権利関係や利用条件に特徴がある不動産では、一般的な土地価格だけでは判断しにくい場合があります。
固定資産税評価額と倍率方式の関係
固定資産税評価額は、路線価が設定されていない地域で土地の相続税評価などを行う「倍率方式」とも関係します。
倍率方式では、固定資産税評価額に国税庁が定める評価倍率を乗じることを基本として土地等を評価します。
倍率方式の基本的な考え方
固定資産税評価額 × 評価倍率
そのため、倍率地域にある土地の相続税評価を理解するには、固定資産税評価額と評価倍率の両方を確認する必要があります。
詳しくは、「評価倍率とは？」もあわせてご覧ください。
借地権や底地と固定資産税評価額の関係
借地権や底地など権利関係のある土地について考える場合も、固定資産税評価額という言葉を目にすることがあります。
特に倍率地域で借地権や貸宅地などの税務上の評価を考える場合には、倍率方式によって自用地としての価額を把握し、そこから借地権割合などを考慮する評価につながることがあります。
ただし、税務上の評価方法と、借地権や底地を実際に売買するときの価格形成は別のものです。
固定資産税評価額だけを見て、借地権や底地の実際の売却価格を判断しないことが大切です。
関連する用語については、「自用地とは？」、「貸宅地とは？」、「借地権割合とは？」も参考にしてください。
固定資産税評価額を見るときの注意点
- 固定資産税評価額と固定資産税額を混同しない
- 路線価とは目的や評価方法が異なる
- 相続税評価額と同じとは限らない
- 実際の不動産売却価格とは分けて考える
- 倍率方式では評価倍率とあわせて確認する
- 土地と家屋では評価の考え方が異なる
- 個別の税務判断が必要な場合は専門家へ確認する
土地には目的の異なる複数の「価格」があります。何のための評価額なのかを確認してから利用することが重要です。
よくある質問（FAQ）
Q. 固定資産税評価額とは簡単にいうと何ですか？
固定資産税評価額とは、土地や家屋などの固定資産について、固定資産税などを算定する際の基礎となる評価額です。
Q. 固定資産税評価額と固定資産税は同じですか？
同じではありません。固定資産税評価額は土地や家屋などを評価した価格で、固定資産税はその固定資産に対して課される税金です。「評価額」と「税額」を分けて理解することが大切です。
Q. 固定資産税評価額はどこで確認できますか？
自治体から送付される固定資産税の納税通知書に添付された課税明細書などで確認できる場合があります。また、自治体で固定資産評価証明書などを取得して確認する方法もあります。
Q. 固定資産税評価額と路線価は同じですか？
同じではありません。固定資産税評価額は固定資産税などの算定に関係する評価額で、相続税路線価は相続税や贈与税における土地評価で利用される指標です。目的や評価の仕組みが異なります。
Q. 固定資産税評価額と相続税評価額は同じですか？
必ずしも同じではありません。例えば、路線価が設定されていない地域で倍率方式を用いる場合には、固定資産税評価額を基礎として、国税庁が定める評価倍率を乗じて土地などを評価します。
Q. 固定資産税評価額から土地の売却価格は分かりますか？
固定資産税評価額だけから実際の売却価格を判断することはできません。不動産の売却価格には、立地、土地の形状、接道状況、周辺の取引状況、需要、建物の状態、権利関係などさまざまな条件が影響します。
Q. 借地権や底地の売却価格も固定資産税評価額から分かりますか？
固定資産税評価額だけで借地権や底地の実際の売却価格を判断することはできません。借地権や底地では、契約内容、地代、権利関係、借地権割合、当事者間の関係など、個別の条件も関係します。
Q. 倍率方式では固定資産税評価額を使いますか？
はい。倍率方式では、固定資産税評価額に対象地域などに対応する評価倍率を乗じることを基本として土地等を評価します。評価倍率は国税庁が公表する評価倍率表で確認します。
固定資産税評価額とあわせて知っておきたい関連用語
固定資産税評価額は単独で覚えるより、路線価・評価倍率・自用地・貸宅地・借地権割合などと関連付けて理解すると、土地評価の仕組みを整理しやすくなります。
まとめ
固定資産税評価額とは、土地や家屋などの固定資産について、固定資産税などを算定する際の基礎となる評価額です。
固定資産税評価額と固定資産税は同じものではありません。また、相続税路線価や実際の不動産売却価格とも目的や仕組みが異なります。
路線価が設定されていない地域で倍率方式による土地評価を行う場合には、固定資産税評価額が計算の基礎となり、対象地域などに対応する評価倍率を乗じて評価することが基本となります。
そのため、土地について複数の金額を目にしたときは、「何のための評価額なのか」を確認することが重要です。
特に借地権や底地など権利関係のある不動産では、税務上の評価額と実際の取引価格を分けて考え、必要に応じて税務や不動産の専門家へ確認することが大切です。
江東区・墨田区の掲載会社をお探しの方へ
借地権・底地・相続・共有持分・再建築不可など、不動産のお悩みに対応する地域パートナーをご紹介しています。掲載をご検討の不動産会社様には、地域パートナー制度もご案内しています。
江東墨田買取.comは、地域で活動する不動産会社を紹介する地域密着型メディアです。
