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自用地とは？貸宅地との違いや相続税評価との関係を解説
自用地（じようち）とは、相続税や贈与税における土地評価で使われる用語の一つです。
土地所有者が自ら使用している土地など、借地権をはじめとする他人の権利による利用上の制約を受けていない土地を評価する際の基本となります。
借地権や底地、貸宅地の評価を理解するうえでも「自用地としての価額」は重要です。土地の実際の売却価格とは別の考え方であることも押さえておきましょう。
自用地とは？
自用地とは、土地所有者が自ら使用している土地などを評価するときに使われる考え方です。
相続税評価では、自用地としての価額が土地評価の基礎となり、借地権や貸宅地などを評価するときにも、この価額を基準として計算する場合があります。
そのため、自用地は借地権や底地とは無関係な言葉ではなく、土地評価の仕組みを理解するための基本用語です。
自用地と貸宅地の違い
自用地と貸宅地では、土地を誰がどのような権利関係で利用しているかが異なります。
| 自用地 | 所有者自身が利用するなど、他人の借地権による利用上の制約を受けていない土地 |
|---|---|
| 貸宅地 | 借地権が設定され、借地人が利用している土地 |
貸宅地には借地人の権利が存在するため、相続税評価でも自用地と同じように評価するわけではありません。
貸宅地については、「貸宅地とは？」もあわせてご覧ください。
自用地としての価額は土地評価の基礎になる
借地権や貸宅地などの評価を調べていると、「自用地としての価額」という言葉がよく登場します。
これは、その土地に借地権などが設定されていないものとして評価した場合の価額を基礎として考えるためです。
例えば、一般的な借地権の相続税評価では、自用地としての価額と借地権割合を使って評価する考え方があります。
自用地としての価額 × 借地権割合
＝ 借地権評価の基本的な考え方
実際の評価では土地の状況などによる調整が必要となる場合がありますので、単純な計算だけで最終的な税額や評価額を判断するものではありません。
自用地の評価と路線価の関係
市街地などの土地では、国税庁が公表する路線価を利用して土地を評価する「路線価方式」が用いられる地域があります。
路線価方式では、土地が接している道路の路線価を基礎として、土地の面積や形状、接道状況などを考慮して評価します。
そのため、これから制作する「路線価とは？」「路線価図とは？」を理解すると、自用地や借地権の評価についてもさらに分かりやすくなります。
自用地と借地権割合の関係
借地権が設定されている土地を評価する際には、自用地としての価額に加えて「借地権割合」が重要になります。
借地権割合は、土地の権利価値のうち借地権が占める割合を示す指標で、国税庁の路線価図で確認できる地域があります。
例えば、借地権割合が70％だからといって、その土地や借地権が実際の市場で自用地価格の70％で売却できるという意味ではありません。
借地権割合について詳しく知りたい方は、「借地権割合とは？」もあわせてご覧ください。
自用地評価と実際の売却価格は同じではない
自用地としての評価額は、相続税や贈与税などの税務上の土地評価で使用されるものです。
一方、不動産を実際に売却するときの価格は、立地や土地の形状、接道状況、需要、周辺の取引状況などさまざまな条件によって変わります。
そのため、「税務上の評価額＝売却できる価格」と考えないことが重要です。
自用地を理解するときのポイント
- 自用地は相続税などの土地評価で使われる基本用語
- 貸宅地とは土地の利用関係が異なる
- 借地権評価の基礎として自用地としての価額が使われることがある
- 路線価や評価倍率など土地の評価方式と関係する
- 借地権割合とも深く関係する
- 税務上の評価額と実際の売却価格は別に考える
借地権・底地・貸宅地の評価を理解するためにも、まず自用地という基準となる考え方を押さえておくと、土地評価全体の仕組みが分かりやすくなります。
よくある質問（FAQ）
Q. 自用地とは簡単にいうと何ですか？
自用地とは、土地所有者が自ら使用している土地などを評価する際に使われる用語です。相続税や贈与税における土地評価では、借地権や貸宅地などを評価するときの基礎となる考え方でもあります。
Q. 自用地と貸宅地は何が違いますか？
自用地は所有者自身が利用するなど、他人の借地権による利用上の制約を受けていない土地です。一方、貸宅地は借地権が設定され、借地人が利用している土地を指します。
Q. 自用地と底地は同じですか？
同じではありません。自用地は所有者が自ら利用するなど、借地権による制約を受けていない土地を評価するときの考え方です。底地は、借地権が設定された土地について地主が持つ所有権側の権利を指して使われます。
Q. 自用地の価額はどうやって調べますか？
土地の所在地によって評価方法が異なります。路線価が定められている地域では路線価方式、路線価が定められていない地域では倍率方式によって評価するのが基本です。
Q. 自用地としての価額と借地権割合にはどのような関係がありますか？
一般的な借地権の相続税評価では、自用地としての価額に借地権割合を乗じて借地権の価額を求める考え方があります。そのため、自用地としての価額は借地権評価を理解するうえでも重要です。
Q. 自用地の相続税評価額がそのまま売却価格になりますか？
なりません。相続税などで使用する土地の評価額と、実際の不動産市場で成立する売買価格は別のものです。実際の売却価格には、立地、土地の形状、接道状況、需要、周辺の取引状況などさまざまな条件が影響します。
自用地とあわせて知っておきたい関連用語
自用地は土地評価の基本となる用語です。貸宅地・借地権・底地・借地権割合などもあわせて確認すると、土地の権利関係と税務上の評価を整理しやすくなります。
まとめ
自用地とは、土地所有者が自ら使用している土地などを評価するときに使われる基本的な用語です。
相続税や贈与税における土地評価では、自用地としての価額が借地権や貸宅地などを評価する際の基礎となる場合があります。貸宅地や底地との違いを理解しておくと、借地権が設定された土地の評価も整理しやすくなります。
また、路線価や借地権割合などは税務上の土地評価を理解するための重要な指標ですが、それによって算出される評価額が実際の売却価格をそのまま示すわけではありません。具体的な税務上の評価について判断が必要な場合は、税理士などの専門家へ確認することが大切です。
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