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旧借地法とは

借地法についてご説明しましょう。

借地法とは大正10年から平成4年まで約71年続いた法律です。まず、ここでは「借地法」の要点だけを簡単にご説明させて頂きます。「借地法」は、大正10年から平成4年までの約71年間続いた法律。この法律が制定された大正10年以前は、「建物保護ニ関スル法律」という法律あり、この法律は借地人の権利保護が十分とは言えなかった事から、大正10年に「借地人の保護」に更に重点が置かれた新しい法律「借地法」が施行。この法律「借地法」の特徴としては、一度地主さんから土地を借りると、契約更新を続けることで半永久的に契約を継続することが出来ることが特徴でした。

これを地主さんの立場から考えた場合は戦中~戦後間もなくは土地価格も安く、土地を貸すことにより現金収入(地代収入)が入ってきたので十分メリットはありましたが時代が進み、高度経済成長期を経て土地価格が高騰してくると事態は一変します。割安な地代で、半永久的に返ってこないこの借地は地主さんの意思にそぐわなくなり、全国的に借地の新規供給量は大幅に減少することなってしまいました。

そうしたなか平成4年に借地法等が廃止され、あらたに「借地借家法」が制定するこことなります。そして契約期間の延長を拒める『定期借地権』制度等が始まりることとなります。これをきに借地に関する法制度は大幅に改善されました。しかし、法改正によりそれまで土地を借りていた方にとっては不利になってしまうことが懸念され、平成4年8月時点で土地を借りていた借地人さん(その相続人含む)は、更新などの借地人に有利な事項に関しては、引き続き廃止された借地法が適用され、そして借地法は実質存在したまま現在に至ることとなります。(※)
※借地借家法附則第6条他参照
※「建物保護ニ関スル法律」が適用される場合含む

上記の事柄から主に下記様な問題を産むこととなりました。

・自宅の土地を地主さんから借りてます。祖父の時代から、もう60年程になりますがどうなるのでしょうか?
・全て戦前から貸している。うちの土地は、相続で引き継いだけどどうしたら良いのか?

借地権の目的とは

借地権は、建物の所有を目的としています借地は、「建物」を建てる為に「土地」を借りている事が前提としてあり駐車場や簡易プレハブなどは、借地権の対象となることはありません。

地代 賃料

地代の算出方法

地代の算定方法は、当社では下記算定手法を用いて算出します。

不動産鑑定評価基準および判例等を基にしたいくつかの算定基準があります、現時点においては確立された地代算出方法はありませんが複数の算定手法を用い総合的に判断するのが無難です。

A.公租公課倍率法
(土地に対しての賦課される公租公課に平均的な倍数を乗じたもの)

B.賃貸事例比較法
(複数の周辺賃貸事例に補正を加え、当該物件の地代を求める方法)

C.活用利子率による算定
(土地価格に対しての地代割合)

D.差額配分法による算定
(新規地代と現在の地代を算出し、その差額を配分する方法)

E.スライド法
(現行賃料を定めた時点における純賃料に変動率を乗じ、経費を加算して求める方法)

上記した5つの算定方法の中で、上記A.「公租公課倍率法」は算出方法が簡易である事から、比較的よく使われている方法の一つです。ですが同一の土地でも、更新料の支払有無やこれまでの地代推移なども考慮する必要がある事があるので、この算出方法のみでは正確性に欠けています。ですから、実務および判例としては、複数の方式および更新料支払の有無やこれまでの経緯などを総合的に判断しているのが現在の実情です。
ですが、「A.公租公課倍率法」は、算出方法が最も簡単でかつ地代相場目安にはなります、下記をご覧ください。。
≪公租公課倍率法による算出方法≫

1 平成4年8月より前から、土地を借りしてる方 旧 借地法適用
固定資産税 都市計画税 合計額 × 倍率 3~5倍 = 年間地代
参考 固定資産税・都市計画税の合計が年間12万円の場合
固定資産税 都市計画税含む 年額 倍率

固定資産税 都市計画税 合計額 × 倍率 3~5倍 = 年間地代 月額地代

36万円~60万円 月額3~5万円

※ここでの「公租公課」とは、固定資産税・都市計画税を指す。
※商業地・住宅地またはこれまでの地代等の諸要因を考慮し、ケースにより上記倍率は異ることがある。上記は簡易的な方法であり、当社ではこの他複数の算定手法をベースに継続賃料を算出。
※借地権を新規に設定する場合では、算出方法が異なる。

地代の増減とは

借地の契約は長期に渡ります、その期間に地価の上昇・低下、貨幣価値の変化などの経済情勢の変化、近隣地代の推移・動向、近隣環境の変化等、様々な地代増減要因が発生します。
なので地代も定期的に増減させる事が好ましいと考えます。

旧借地法の契約期間

合意による更新とは

借地契約は、貸主・借主の合意により更新します、その契約の際、契約期間は、下記期間(またはそれ以上)となります。

非堅固建物 木造・軽量鉄骨造等 20年間
堅固建物 鉄筋造・鉄筋コンクリート 30年間
※借地法では、堅固建物の契約期間は60年・非堅固建物の契約期間は30年と定められている。なお当事者が契約書にて定めた場合は、堅固建物の契約期間は30年以上・非堅固建物の契約期間は20年以上となる。
※借地法が適用される場合(平成4年7月31日迄に契約)の更新期間となる。
※借地借家法が適用になる場合(平成4年8月以降に新規契約)、上記とは異なる。

合意によらない更新とは

地主さん・借地人さん間で更新契約が締結に至らない場合にも、借地上に建物がある場合には借地契約は自動的に更新されます。 このケースは、「法定更新」と呼ばれ、これまでと同条件で更新したものとみなされます。

旧借地法の借地の更新

更新料の支払

借地の契約期間が満了した場合、借地契約を更新する必要があります。一般的には、更新の際には『更新料』を支払って契約を更新します。

『更新料は支払わないといけないのですか?』の質問に対して

特段の合意が無い場合・これまで更新料を支払ってこなかった場合など更新料の支払いは必ずしも必要ではない場合もあります、ですが支払った場合のメリットや支払わない場合のデメリットも考慮しなければなりません。
当社では通常これまでの事例をもとに、更新時に更新料をお支払することをお勧めします。

詳細は、『更新料、これって払わないといけないの?』を参考にしてください。

更新料の金額目安とは

更地価格 × 借地権割合 × 掛率5~10% = 更新料

参考 更地価格から5000万円、借地割合から60%、掛率が8%の場合

更地価格 5000万円 × 借地権割合 60% × 掛率 8% = 更新料 240万円

借地上の建物の増改築

借地上の増改築をする前に、必要な事項

借地人さんが借地上建物の増改築を行う場合は多くの契約書において土地賃貸借契約書上に『借地上の建物を増改築する場合、土地所有者の承諾が必要』との旨の明記がある事ありますですのでその場合には『地主さんの承諾』が必要となります。
無断で増改築をした場合どうなるかと言うと最悪の場合には借地契約を解除されてしまう可能性があるので注意が必要です。さらに、増改築をする際に地主さんから 『増改築承諾料』を請求された場合は借地人さんは相応の増改築承諾料を支払う必要が発生します。

条件変更を伴う増改築(木造から鉄筋コンクリート造へ建て替える場合など)

今までが非堅固建物(木造住宅や軽量鉄骨造)のだった場合は建替える場合は基本的に同じ条件(非堅固建物)の建物のみ増改築が可能とされます。地主さんが条件変更(非堅固建物→堅固建物)を承諾した場合は可能ですが、地主さんは条件変更を拒むことも可能です。ただし、一定の事由がある場合(防火地域で、防火性の高い建物しか建築できない等)は、条件変更が認められる可能性があります。また、条件変更をする際に『条件変更承諾料』の支払いを求められた場合には、それに応じ支払する必要があります。

参考 : 非堅固建物の例 木造・軽量鉄骨造等
堅固建物の例 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造・煉瓦造等
※上記は一般的な例であり、構造仕様によっては異なる場合がある。

増改築承諾料

建物の増改築を行う場合は下記の「増改築承諾料」が一応の目安となります。ただし、増改築の工事内容により、承諾料は大幅に異なることに注意が必要です。

増改築承諾料の目安

更地価格 × 掛率2~5% = 増改築承諾料

参考 更地価格5000万円・一部改修で、掛率が3%の場合

更地価格 50000万円 × 倍率 3% = 増改築了承料 = 150万円

※上記は、東京近郊の増改築承諾料の目安であり、増改築内容などにより金額は異なる。

条件変更承諾料

木造(非堅固建物)から、鉄筋コンクリート造(堅固建物)等へ条件変更する場合などは下記の「条件変更承諾料」が一応の目安となります。

条件変更承諾料の目安

更地価格 × 掛率約10% = 条件変更承諾料

地主さんが増改築を承諾してくれない場合は借地人さんは裁判所で『借地非訟』の決定等を経る事により、裁判所から増改築の許可を受ける事ができます。

借地人さんが無断で増改築をしている場合は地主さんは借地人に対して、土地賃貸借契約に基づき、増改築工事の中止、または承諾を得るように借地人さんに求める必要があります。この場合、当社専門スタッフまたは専門の弁護士等の専門家へのご相談をお勧めします。

借地権の譲渡とは

借地権の売却

借地権は、第三者へ売却する事が可能です。
借地権という権利(賃借権)は、原則として建物と切り離す事不可能です、『借地権付き建物』の売却かなり売却に際して借地権という権利が主な目的物となりますので建物が古くても売却することは可能です。売却には、原則として地主さんの承諾が必要となります。その際に『譲渡承諾料』の支払いを求めらた場合、応じる必要が発生します。

借地権の価格とは

残念ながら借地権の価格は一定の数式で算出することは出来ません。更地価格に借地権割合を乗じて計算する方もいますが、残念ながら間違った計算方法言われています。まず、売却先(地主さんへ売却or第三者へ売却or地主さんの持つ底地と同時に第三者へ売却)によって価格が大きく異なり、今後の地代や地主さんとの関係(譲渡には快く応じてもらえるか?その他の書類等で承諾をもらえるか?などの要素)でも価格が異なってきます。借地権(借地権付き建物)の価格を知りたい場合は、当社専門スタッフまでお問い合わせ下さい。価格を算出させて頂きます。

戸建て住宅 借地権割合60% × 更地価格5000万円 = 借地権価格 3000万円は間違え

譲渡承諾料とは

譲渡承諾料の目安

更地価格 × 借地割合 × 掛率約10% = 譲渡承諾料

※上記は、東京近郊の譲渡承諾料の目安であり、諸要因により金額は異なる。

底地の譲渡するには

底地(借地権の目的たる土地)を譲渡する場合には特段の事情も持たない限り、借地人さんの同意を得る事無く売却することが可能です。売却した後に、新しい買主さんとともに、売却した事を通知すれば良いのです。

底地の売却価格

底地の価格は、借地権の価格の算出を超えるほどに困難な算出です。まず、売却先により、価格が著しく異なるからなのです。最も高く売却できる方法の一つとしては、借地人さんに底地を購入してもらう場合、または借地権付き建物と底地を同時に第三者へ売却する方法があります。借地権者の建物がすでに建っており、土地賃貸借契約が継続している状態のまま(いわゆる底地の状態)で売却する場合には一般的には不動産買取業者が買い取るケースが多いですが、その際の価格は更地価格の10~15%程度が売却価格の目安と言われており、かなり安価になっていまうのが現状です。

底地(借地権の目的たる土地)の売却等をお考えの方は当社専門スタッフにぜひご相談ください。
豊富な経験から様々な方法を駆使、最善な売却方法・活用方法等をお客様にご提案、また売却が困難な場合でも、等価交換方式による活用や、相続税の物納(諸要件あり)等を建設的に適切にご提案をさせて頂きます。

借地権の相続

借地権(借地権付き建物)の相続は、当然に認められていることです。不幸にも、契約者の方がお亡くなりになってしまった場合には、地主さんに契約名義の変更を依頼します。相続により取得する場合は、『譲渡承諾料』等の費用は掛からないのが一般的です。その際、地主さんの側かみると、誰がその借地権(借地権付き建物)を相続したのかが解らないので、建物相続登記をする事が好ましいと考えられます。当社で相続による名義変更の書類を作成する場合は後々のトラブルを防止するために建物の相続登記をお願いたします。
※お客様からのご依頼で相続関係の手続きを専門家に依頼したい場合、当社より信頼のできる司法書士・税理士・弁護士等の先生をご紹介させていただくことも可能です。

借地権の歴史

平成4年に廃止された「借地法」は、歴史的な背景もあり、借地人さんの権利保護に重点が置かれ、借地人さんは半永久的に土地を借りて利用することが可能でした。ですが、地主さんから見ると「土地を貸したら返ってこない」という諸問題もあり、新しい土地の貸出しの減少を生むこととなってしまいました。そのようなことから、平成4年7月に「借地法」「借家法」「建物保護ニ関スル法律」 が廃止され、新しい法律である「借地借家法」が施工されるに至りました。

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